Ustawa o najmie krótkoterminowym uchwalona - co się zmienia i od kiedy

Stało się to, o czym branża mówiła od miesięcy. 8 października 2026 roku Sejm uchwalił ustawę regulującą najem krótkoterminowy - za głosowało 407 posłów, przeciw 24, a 9 wstrzymało się od głosu. To przełom: najem na doby, który przez lata funkcjonował w prawnej szarej strefie, dostaje wreszcie własne, konkretne ramy. Dla właściciela mieszkania w Krakowie oznacza to realne obowiązki, konkretne daty i kary, których wcześniej nie było.

W tym artykule tłumaczę po kolei: co dokładnie się zmienia, od kiedy co obowiązuje, jakie są zagrożenia, a jakie - wbrew pozorom - pozytywy. Bez prawniczego żargonu, za to z myślą o właścicielu, który chce wiedzieć, co go czeka.

Najpierw ważne zastrzeżenie: to jeszcze nie koniec drogi

Zacznę od uczciwej informacji, bo w nagłówkach często to ginie. Sejm uchwalił ustawę, ale proces legislacyjny jeszcze się nie zakończył. Ustawa trafia teraz do Senatu, a następnie do podpisu Prezydenta. Dopiero po podpisie i ogłoszeniu wchodzi w życie. Oznacza to, że szczegóły mogą się jeszcze zmienić - Senat może wprowadzić poprawki.

Kierunek jest jednak przesądzony i warto przygotować się już teraz. Poniższe zasady opisuję w kształcie uchwalonym przez Sejm.

Co się zmienia - najważniejsze punkty

Najem na doby staje się usługą hotelarską. Odpłatne udostępnianie lokalu na okres krótszy niż 30 dni jednemu klientowi zostaje prawnie uznane za usługę hotelarską. To fundamentalna zmiana - pociąga za sobą cały zestaw obowiązków, które wcześniej dotyczyły hoteli i pensjonatów.

Obowiązkowa rejestracja w CWTON. Powstaje Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) - ogólnopolski rejestr, do którego trzeba wpisać każdy lokal oferowany na doby. Po rejestracji obiekt dostaje unikalny numer identyfikacyjny.

Numer w każdym ogłoszeniu. Ten numer trzeba będzie podawać w ofercie na Booking.com, Airbnb i innych platformach. Brak numeru w ofercie to sygnał dla organów kontroli, że obiekt może działać nielegalnie - a zgodnie z unijnymi przepisami platformy mają też przekazywać dane o ofertach odpowiednim organom.

Status przedsiębiorcy. Osoba świadcząca usługi najmu krótkoterminowego jest traktowana jako przedsiębiorca, z konsekwencjami, które się z tym wiążą.

Od kiedy co obowiązuje - konkretne daty

To pytanie, które zadaje każdy właściciel. Oto harmonogram w kształcie uchwalonym przez Sejm:

14 dni od ogłoszenia ustawy - ustawa formalnie wchodzi w życie. Ważne, żeby dobrze to rozumieć: to nie znaczy, że od tego dnia trzeba zarejestrować mieszkanie. Centralny rejestr CWTON na razie nie istnieje - nie ma jeszcze ani formularza, ani działającego systemu informatycznego. Trzeba go dopiero zbudować.

Po uruchomieniu rejestru CWTON (szacunkowo 2027) - dopiero wtedy realnie aktywuje się obowiązek wpisu do rejestru i podawania numeru w ogłoszeniach. Do tego czasu fizycznie nie ma gdzie się rejestrować. Według dostępnych szacunków rejestr ruszy najwcześniej w 2027 roku, a dokładny termin i ewentualny okres przejściowy na dopełnienie formalności poznamy, gdy system będzie gotowy.

1 stycznia 2028 roku - wchodzą w życie przepisy dające wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom prawo do zakazania najmu na doby w drodze uchwały, a gminom - prawo do tworzenia stref ograniczających ten rodzaj najmu. Według projektów po przyjęciu takiego zakazu właściciel ma mieć określony czas na zakończenie działalności (mowa była o ok. sześciu miesiącach, ale szczegół ten warto potwierdzić w ogłoszonym tekście).

Ta ostatnia data to najważniejsza rzecz do obserwowania w dłuższym horyzoncie, zwłaszcza w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach.

Zagrożenia - o czym właściciel musi wiedzieć

Nie ma co udawać, że to wyłącznie dobre wieści. Kilka rzeczy wymaga czujności.

Kary do 50 000 zł. Ustawa przewiduje administracyjną karę pieniężną do 50 tys. zł za: prowadzenie najmu bez wpisu do CWTON, brak numeru identyfikacyjnego w ofercie oraz wprowadzenie klienta w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu. Co istotne - kara liczona jest osobno za każdy obiekt.

Prawo wspólnot do zakazu od 2028. To największe ryzyko dla modelu biznesowego. Od 2028 roku wspólnota lub spółdzielnia może uchwałą zakazać najmu na doby w budynku. Dla kogoś, kto kupił mieszkanie z myślą wyłącznie o dobach, oznacza to ryzyko, że za kilka lat będzie musiał przestawić się na najem długoterminowy - z niższą rentownością.

Możliwość kontroli. Mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie zyskują prawo do inicjowania kontroli lokali wynajmowanych na doby - obejmujących kwestie techniczne, przeciwpożarowe, bezpieczeństwa i porządku. We wcześniejszych projektach pojawiał się też mechanizm wykreślenia obiektu z rejestru za powtarzające się naruszenia - jego ostateczny kształt warto sprawdzić w ogłoszonym tekście ustawy.

Wymogi przeciwpożarowe zależne od skali budynku. To jeden z najważniejszych - i najczęściej mylonych - elementów nowych przepisów, więc warto go dobrze zrozumieć. Przepisy przewidują uproszczony tryb spełnienia wymogów przeciwpożarowych, który ma obowiązywać, dopóki budynek mieści się w określonych ramach. Z dostępnych informacji wynika, że chodzi o trzy warunki:

• najem krótkoterminowy w budynku prowadzony jest w nie więcej niż 6 lokalach,
• łącznie oferują one nie więcej niż 30 miejsc noclegowych,
• lokale położone są na wysokości do 25 metrów nad poziomem terenu.

Co istotne - te progi liczone są dla całego budynku, a nie dla pojedynczego właściciela. Dopóki budynek mieści się w tych granicach, obowiązuje łagodniejszy, uproszczony tryb. Dopiero ich przekroczenie - przede wszystkim pojawienie się siódmego lokalu na doby w tym samym budynku - może oznaczać konieczność spełnienia pełnych wymogów właściwych dla hoteli, które w zwykłym budynku mieszkalnym bywają w praktyce bardzo trudne albo niemożliwe do spełnienia.

Dla właściciela pojedynczego mieszkania płynie z tego praktyczny wniosek: Twoje własne obowiązki są łagodniejsze niż hotelowe, ale realna sytuacja zależy też od tego, ilu innych właścicieli w Twoim budynku prowadzi najem na doby. To zupełnie nowy czynnik, który warto mieć na uwadze.

Zastrzeżenie: szczegółowe standardy dla tego typu najmu mają być jeszcze doprecyzowane, a powyższe wartości liczbowe pochodzą z przepisów w kształcie, który może ulec zmianie do czasu ogłoszenia ostatecznego tekstu ustawy. Przed podjęciem decyzji warto potwierdzić aktualne progi w ogłoszonej ustawie lub u specjalisty.

Pozytywy - tak, one też są

Regulacja brzmi groźnie, ale ma drugą stronę, o której mówi się rzadziej.

Koniec szarej strefy to równiejsze warunki. Dotąd uczciwy właściciel, który się rejestrował i rozliczał, konkurował z masą lokali działających „na czarno". Powszechny obowiązek rejestracji wyrównuje reguły gry - a to działa na korzyść tych, którzy i tak robili wszystko zgodnie z prawem.

Większa wiarygodność w oczach gości. Numer rejestracyjny i status legalnego obiektu to sygnał dla gościa, że ma do czynienia z profesjonalnie prowadzonym miejscem, a nie przypadkowym lokalem. W dłuższej perspektywie to buduje zaufanie do całej branży.

Jasne ramy to przewidywalność. Paradoksalnie, konkretne przepisy - nawet wymagające - są lepsze niż wieloletnia niepewność. Wiadomo, co trzeba zrobić, i można to zaplanować.

Potencjalne ograniczenie podaży. Część właścicieli, zniechęcona formalnościami, wycofa się z rynku. Dla tych, którzy zostaną i zrobią to dobrze, może to oznaczać mniejszą konkurencję.

Co to oznacza w Krakowie

Kraków jest tu w nietypowo dobrej pozycji - i to ważne dla lokalnych właścicieli. Miasto od 2021 roku prowadzi własną ewidencję obiektów noclegowych (eKON) i od lat kontroluje rynek najmu na doby. W praktyce krakowscy właściciele, którzy już działają zgodnie z lokalnymi wymogami, mają część drogi za sobą - a przejście na ogólnopolski CWTON będzie dla nich mniejszym skokiem niż dla rynków, które startują od zera.

Jednocześnie Kraków należy do miast, które najmocniej zabiegały o prawo do regulowania tego rynku. To znaczy, że mechanizmów z 2028 roku - stref i uprawnień wspólnot - warto tu pilnować ze szczególną uwagą, zwłaszcza w ścisłym centrum i najbardziej turystycznych dzielnicach.

Co zrobić teraz

Mimo że ustawa nie weszła jeszcze w życie, kilka rzeczy warto zrobić już dziś:

1. Jeśli działasz w Krakowie - upewnij się, że jesteś w ewidencji eKON. To podstawa, która obowiązuje niezależnie od ustawy krajowej.
2. Uporządkuj dokumentację lokalu - kwestie techniczne, sanitarne, bezpieczeństwa. Pod CWTON i ewentualne kontrole będzie potrzebna.
3. Śledź moment uruchomienia rejestru CWTON - to od niego, a nie od samego wejścia ustawy w życie, zacznie realnie biec obowiązek rejestracji.
4. Obserwuj sytuację w swoim budynku - temat uprawnień wspólnot od 2028 roku będzie wracał.

Nie musisz ogarniać tego sam

Nowe przepisy to kolejna warstwa formalności dołożona do i tak niełatwego zadania, jakim jest prowadzenie mieszkania na doby. Rejestracja, numer w ogłoszeniach, zgodność z wymogami, gotowość na kontrole, pilnowanie terminów - to wszystko trzeba ogarnąć i aktualizować.

Do tego dochodzą obowiązki lokalne - Kraków pracuje nad własną opłatą turystyczną, którą ktoś będzie musiał pobierać od gości i rozliczać z miastem.

I to jest dokładnie ten moment, w którym profesjonalne zarządzanie nabiera wartości. Oddając mieszkanie w zarządzanie, przerzucasz te obowiązki na kogoś, kto robi to na co dzień i zna zarówno krajowe przepisy, jak i krakowskie realia. Jeśli chcesz porozmawiać o tym, jak przygotować swoje mieszkanie na nowe zasady - albo policzyć, ile mogłoby zarabiać w profesjonalnym zarządzaniu - chętnie pomogę.

Artykuł ma charakter informacyjny i odzwierciedla stan prac legislacyjnych na 14 października 2026 r. Ustawa została uchwalona przez Sejm, ale przed wejściem w życie wymaga jeszcze rozpatrzenia przez Senat i podpisu Prezydenta - jej ostateczny kształt może się zmienić. Materiał nie stanowi porady prawnej. W indywidualnej sprawie warto potwierdzić aktualny stan prawny lub skonsultować się ze specjalistą.